Fiscale aftrek onderhoudskosten: Actueel

De Tweede- en Eerste Kamer hebben ingestemd met de afschaf van de fiscale aftrek voor rijksmonumenteigenaren. Per 1 januari 2019 is, als alternatief voor die fiscale aftrek, een nieuwe subsidieregeling van kracht.

Lees wat de wijzigingen voor rijksmonumenteigenaren betekenen. 

Aftrek onderhoudskosten

​Als eigenaar van een rijksmonument kunt u over het belastingjaar 2018 nog (een deel van) uw restauratiekosten als aftrekpost opvoeren bij uw belastingaangifte. Het gaat dan om de onderhoudskosten, deze zijn als persoonsgebonden aftrek aftrekbaar van uw inkomen. Op deze pagina leest u meer over dit fiscale voordeel voor rijksmonumenteigenaren.​

Niet alle kosten die u maakt tijdens de restauratie aan uw rijksmonument zijn aftrekbaar. De Belastingdienst maakt onderscheid tussen de kosten van ‘onderhoud’ en ‘verbetering’. De onderhoudskosten mag u voor 80% fiscaal verrekenen. Onder het fiscale begrip ‘onderhoud’ valt zowel het jaarlijkse onderhoud als het herstel van achterstallig onderhoud.

Voorwaarden aftrek onderhoudskosten

  • U bent eigenaar van het pand. Het maakt daarbij niet uit of u in Nederland woont of daarbuiten.
  • Het pand is ingeschreven in het Rijksmonumentenregister.
  • U betaalde de onderhoudskosten uiterlijk in 2018.

Voordelen van het vaststellen van de onderhoudskosten

  • U krijgt zekerheid over de fiscale en financiële gevolgen van uw restauratieplan. Uiteraard moet u de restauratie wel volgens plan uitvoeren.
  • Belastingdienst Bureau Monumentenpanden verstrekt een vaststelling die bindend is voor uw eigen belastinginspecteur.
  • De inspecteur van uw regio zal achteraf niet in uw nadeel van de beslissing afwijken (wél in uw voordeel), als u alle werkzaamheden heeft uitgevoerd.

Wat zijn onderhoudskosten?

De zogenoemde ‘drukkende onderhoudskosten’ zijn de kosten voor onderhoud van een monument die u als een eigenaar heeft, verminderd met het bedrag dat u mogelijk uit subsidies of verzekeringsuitkeringen bij schade door brand of storm et cetera heeft ontvangen. Op deze pagina gebruiken wij verder de term ‘onderhoudskosten’.

De onderhoudskosten kunt u aftrekken van uw fiscaal belastbaar inkomen. Als rijksmonumenteigenaar heeft u dit fiscale voordeel en betaalt u minder belasting. Het is belangrijk dat u hierbij rekening houdt dat de hypotheekrenteaftrek en de aftrek van de onderhoudskosten elkaar kunnen beïnvloeden. Door de opbouw van de belastingschijven kan het fiscale voordeel lager uitvallen dan u mogelijk verwacht.

Bekijk een voorbeeld van een berekening van persoonsgebonden aftrek.

Welke kosten vallen onder de onderhoudskosten?

Niet alle kosten die u maakt tijdens de restauratie aan uw rijksmonument zijn aftrekbaar. De Belastingdienst maakt onderscheid tussen de kosten van ‘onderhoud’ en ‘verbetering’. De onderhoudskosten mag u voor 80% fiscaal verrekenen. Onder het fiscale begrip ‘onderhoud’ valt zowel het jaarlijkse onderhoud als het herstel van achterstallig onderhoud.

Onderhoud

Onder onderhoud wordt verstaan: vervanging of reparatie van onderdelen die door slijtage of een van buiten komende oorzaak niet meer normaal functioneren of onbruikbaar zijn geworden. Het gaat bij onderhoud vaak om casco werkzaamheden; werkzaamheden aan de fundering, kozijnen, muren en dak. Onderhoud is te vergelijken met de vervanging van bestaande onderdelen van de woning. Bij een duurdere uitvoering is de meerprijs niet aftrekbaar.

Voorbeelden van onderhoudskosten zijn:

  • het buitenschilderwerk;
  • het vervangen van verrotte goten, kozijnen of balkkoppen;
  • het opstoppen of (deels) vervangen van een slecht rieten dak.

Verbetering

Kosten waardoor er meer luxe en/of comfort ontstaat dan in de oude situatie, worden beschouwd als ‘verbetering’. Dit geldt ook voor het aanbrengen van zaken die er voor de restauratie nog niet waren.

Kosten die u maakt ten behoeve van ‘verbetering’ zijn niet aftrekbaar van uw fiscaal belastbaar inkomen.

Voorbeelden van verbeterkosten zijn:

  • het aanbrengen van voorzetbeglazing, waar dat eerst niet zat;
  • het bouwen van een nieuwe aanbouw;
  • het aanbrengen van nieuwe binnenmuren voor slaapkamers, op een grote lege zolder;
  • het vervangen van een keuken, die eigenlijk nog goed is, door een moderne luxe keuken;
  • het aanbrengen van dakisolatie, die nog niet aanwezig was;
  • het terugbrengen van een in de loop der jaren verdwenen (monumentaal)element.

Bijkomende kosten

Naast de kosten voor onderhoud en verbetering maakt u ook nog andere kosten.

Dit kunnen zijn: kosten van de architect, constructeur en legeskosten voor de vergunningen van uw gemeente. U kunt deze kosten meenemen in uw begroting. De fiscus gaat meestal akkoord met het ‘pro rato’ toekennen van deze kosten.

Voorbeeld: de totale kosten van de restauratie bedragen € 200.000 waarvan de helft onderhoud is. De helft van de kosten van de architect, constructeur en de leges worden dan ook als onderhoudskosten aangemerkt.

  • Restauratiefonds-hypotheek

    • Restaureren

    Als u binnenkort een rijksmonument gaat restaureren en/of onderhouden, komt u in veel gevallen  in aanmerking voor een laagrentende Restauratiefonds-hypotheek.

  • Restauratiefondsplus-hypotheek

    • Restaureren
    • Herbestemmen

    Gaat u binnenkort een rijksmonument dat niet is geregistreerd als woonhuis  omvangrijk restaureren en/of onderhouden? Dan kunt u een laagrentende Restauratiefondsplus-hypotheek aanvragen. 

Stappenplan vaststellen van de onderhoudskosten

De stappen voor het vaststellen van de onderhoudskosten zijn:

Stap 1: Plannen en begroting

U maakt plannen en een begroting. De plannen werkt u uit in een tekening en in de begroting specificeert u de kosten, in manuren en materialen, die u gaat maken. Hiervoor vraagt u offertes aan.

Stap 2: Taxateur BBM

U stuurt uw plannen naar Belastingdienst Bureau Monumentenpanden (BBM). In de meeste gevallen komt er naar aanleiding hiervan een taxateur van de Belastingdienst bij u op bezoek. Daarna stelt BBM vast of de kosten die u gaat maken onderhouds-of verbeterkosten zijn. Houdt u rekening met een doorlooptijd van 10 weken.

Stap 3: Persoonsgebonden aftrek in aangifte

Van de vastgestelde onderhoudskosten verminderd met ontvangen subsidies en verzekeringsuitkeringen mag u 80% in mindering brengen op uw fiscaal belastbare inkomen. Dit doet u in uw aangifte met de persoonsgebonden aftrek. Als u hier een verzoek voor indient via het aanvragen of verhogen van de voorlopige aanslag betaalt de Belastingdienst het voordeel in gelijke termijnen maandelijks als voorschot uit.

Stap 4: Gebruik bedrag onderhoudskosten

U gebruikt het bedrag aan onderhoudskosten totdat uw fiscaal belastbare inkomen op nul staat. Als er een bedrag is overgebleven dan kunt u dit meenemen naar het volgend jaar.

Voorbeeld

Eigenaar Jansen heeft een rijksmonumentale boerderij als eigen woning, waarvan het dak vervangen moet worden. De kosten hiervan bedragen € 100.000. 

Wat zijn de fiscale mogelijkheden voor de eigenaar?

Als eerste splitst Belastingdienst Bureau Monumentenpanden de totale kosten in onderhoudskosten en verbeteringskosten. In dit geval vallen alle kosten van € 100.000 onder de onderhoudskosten.

Drukkende onderhoudskosten:  € 100.000

De onderhoudskosten zijn, na aftrek van ontvangen of toegezegde subsidies die die verband houden met deze onderhoudskosten, voor 80% aftrekbaar. 

Jansen heeft recht op een fiscale aftrek die 80% van de drukkende onderhoudskosten bedraagt. Deze zogenaamde fiscale onderhoudskosten zijn in dit geval 80% van € 100.000 = € 80.000.

Ook kan Jansen een laagrentende Restauratiefonds-hypotheek aanvragen voor 70% van de drukkende onderhoudskosten. Dat is in dit geval 70% van € 100.000 = € 70.000.

Het bedrag dat de heer Jansen betaalt aan rente valt onder de reguliere hypotheekrenteaftrek.

De fiscale informatie die u hierboven kunt lezen is uitsluitend bedoeld om u op hoofdlijnen te informeren over fiscaliteit die samenhangt met uw lening. Het Restauratiefonds staat niet in voor de juistheid, volledigheid of actualiteit van deze informatie. Wij geven u geen advies, dus ook niet over fiscale zaken. 

Publicatiedatum 19-11-2014

Heeft u kunnen vinden wat u zocht?