Vijf zzp’ers kopen samen een rijksmonument

Vijf zzp’ers met één wens: een gezamenlijke werkplek in een rijksmonument in Tilburg. Dat is in het kort het verhaal achter Studio de Gruyter. Maar hoe koop je met zijn vijven een pand? En hoe zorg je dat je de financiën hebt om een rijksmonument te verduurzamen voor de toekomst? Dagmar Ebbeling en Remco Vos, respectievelijk een van de kopers en accountmanager van Nationaal Restauratiefonds, vertellen hoe ze de droom waarmaakten.

Het pand aan de Gasthuisring in Tilburg werd in 1931 gebouwd als kruidenierszaak van De Gruyter. Nadat de kruidenier in de jaren zestig dichtging, volgden in het gebouw een muziekschool, een tapijtwinkel en een landschapsarchitect, Rob Wagemakers. Toen die laatste zijn kantoor sloot, tipte hij voormalig medewerker Dennis van Herel, die inmiddels zijn eigen eenmanszaak bureauVH runde. Van Herel had op dat moment samen met vier andere zelfstandigen zonder personeel plannen om een gezamenlijke nieuwe werkplek te creëren. Eén van hen is Dagmar Ebbeling. Zij was, net als de rest, direct enthousiast. ‘Ik wist al dat ik het pand wilde, voordat we er gingen kijken. Het is iconisch; iedereen in Tilburg kent het.’
De vijf (Dennis van Herel van bureauHV, Armand Hermans van HSH architecten, Rob Keijzer van Honk en Dagmar Ebbeling en Frank van Winden van stek architecten) richtten een bv op, van waaruit het pand werd gekocht. Deze koop-huurconstructie is Vos nog niet vaak tegengekomen. ‘Deze creatieve oplossing komt voort uit hun betrokkenheid bij het pand. Zij hebben gedacht, hier willen we kantoor houden, hoe kunnen we dat realiseren?’

Ik wist al dat ik het pand wilde, voordat we er gingen kijken.

Financiering

Om de voormalige kruidenier om te toveren tot een toekomstbestendig bedrijfsverzamelgebouw moest er het een en ander gebeuren qua verduurzaming, herindeling en restauratie. De totale investering is anderhalf keer de aanschafwaarde van het pand.
Bij de reguliere banken vingen de toekomstige eigenaren bot. ‘Die beoordelen dit pand als commercieel vastgoed en dus kregen we hoge rentetarieven voorgesteld’, blikt Ebbeling terug. ‘Bovendien zien banken het als een risico dat wij met vijf kleine zelfstandigen de bv vormen. Terwijl we in onze optiek juist dankzij die verdeling het risico spreiden. Stel dat de een tijdelijk niet aan zijn betalingsverplichting kan voldoen, dan kunnen de vier anderen dat opvangen.’
Tijdens de online zoektocht naar financiering kwamen ze bij het Nationaal Restauratiefonds terecht. ‘Zij hebben dezelfde insteek als wij: gewoon het pand een goede toekomst geven en monumenten behouden voor volgende generaties. Zodoende hanteert het Restauratiefonds betaalbare rentepercentages’, zegt Ebbeling.

Businesscase

Vos: ‘Dit is inderdaad precies zo’n situatie waarin het Restauratiefonds om de hoek komt. De reguliere banken gingen hier voorbij aan het belang voor deze relatief kleine ondernemers en het culturele belang, het in stand houden van een monument.’
‘Studio de Gruyter heeft overigens een prima businesscase’, vervolgt Vos. ‘Alle vijf de eigenaren betalen huur aan hun gezamenlijke bv. Daarvan betalen ze de rente en aflossing van de hypotheken. Die bedragen zijn vergelijkbaar met de huurprijzen die ze voorheen betaalden op hun vorige locaties. En dan verhuren ze ook nog eens werkplekken, wat extra inkomsten oplevert.’

Drie leningen

Voor Studio de Gruyter zijn drie leningen afgesloten: de marktconforme Monumenten-hypotheek voor de aankoop, de Restauratiefonds-hypotheek voor de restauratie en de Duurzame Monumenten-lening voor de energiebesparende maatregelen.
Die laatste lening hangt samen met de maatregelen die Studio de Gruyter trof om van het gas af te gaan. Vos: ‘deze laagrentende lening kunnen we verstrekken voor energiebesparende maatregelen in een rijksmonument. In Studio de Gruyter zijn ze behoorlijk energiebesparend bezig gegaan. Van het gas af, zonnepanelen en allerlei soorten isolatie.’

Duurzaam

Om de financiering voor verduurzaming te krijgen, moesten Ebbeling en de andere toekomstige eigenaren alle kosten voor duurzaamheidsmaatregelen in kaart brengen. ‘Dat was best een klus, want voor één maatregel waren vaak meerdere aannemers en leveranciers betrokken. Dat was rekenen geblazen dus. Wat we ook lastig vonden in deze fase, was dat we die berekening nodig hadden om te weten te komen hoeveel we mochten lenen en wat dus ons budget was voor de aankoop van het pand en we ondertussen al in onderhandeling waren met de verkoper. Mede dankzij de hulp van het Restauratiefonds en het geduld van de verkoper is het gelukt.’

Prettig contact

‘Het contact met het Restauratiefonds is prettig’, vertelt Ebbeling. ‘Remco heeft onze mogelijkheden duidelijk toegelicht en alles voor ons geregeld. Ook wanneer dingen niet volgens plan gingen, was er van alles mogelijk. Toen we bijvoorbeeld onverwachts asbest tegenkwamen en er financiering nodig was om dat op te ruimen, was dat snel geregeld. En toen we in de eerste maanden geen huurders hadden - de eerste gegadigden waren terughoudend vanwege de coronacrisis - kregen we uitstel van aflossing.’

Information about his project